Özelge

            İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, kat karşılığı müteahhide vermiş olduğunuz arsa karşılığı almış olduğunuz dairelerden kat irtifakı yoluyla satmış olduğunuz dört adet daireden elde edilen gelirin vergisel durumu hakkında bilgi istenilmektedir.

            GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN:

            193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup, anılan maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

            Aynı Kanunun 38 inci maddesinde;

             "Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce:

            1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir;

            2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.

            Ticari Kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41 inci maddeleri hükümlerine uyulur."

            hükmüne yer verilmiştir.

            Ayrıca ticari kazancın tespitine ilişkin Gelir Vergisi Kanunu'nun 39 uncu maddesinin ikinci fıkrasında; "Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise, tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder." parantez içi hükmü yer almaktadır.

            Diğer taraftan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

            Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden elde edilen kazancın, Gelir Vergisi Kanunu'nun 37 nci maddesine göre "ticari kazanç" olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

            Kanunda yer alan düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, ticari kazancın tespitinde, dönemsellik ilkesi gereğince işletmenin sürekli kabul edilen ömrü belli dönemlere bölünür ve her dönemin faaliyet sonuçları diğer dönemlerden bağımsız olarak saptanır. Gelir ve giderler tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilerek hasılat,  gelir ve karlar aynı döneme ait maliyet, gider ve zararlarla karşılaştırılır. Tahakkuk ise gelirin ve giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder.  

            Özelge talep formunuzun incelenmesinden, elinizdeki arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide verdiğiniz, karşılığında aldığınız sekiz daireden dördünü inşaat tamamlanmadan ve iskân alınmadan kat irtifakı satışı ile devrettiğniz, ayrıca Başkanlığımız kayıtlarından, hakkınızda ticari faaliyet dolayısıyla gerçek usulde ticari kazanç mükellefiyetinizin bulunduğu anlaşılmıştır.

            Bu itibarla...